Cum se calculează arenda în 2026: în bani sau în produs, cu impozit și CASS

Recolta e în hambar, iar în curtea fermei încep să vină arendatorii. Unii vor grâu, alții vor bani. Mulți întreabă de ce au primit mai puțin decât scrie în contract. Pentru ferma care plătește arenda, octombrie–decembrie este perioada cu cele mai multe calcule din an. Fiecare calcul greșit costă de două ori: o dată în relația cu proprietarul și încă o dată la ANAF.

În articolul acesta explicăm pas cu pas cum se calculează arenda în 2026: diferența dintre arenda în bani și cea în produs, prețul folosit la calcul, cum se reține impozitul, când apare CASS și cum se face plata pro-rata. La fiecare pas dăm exemple cu cifre.

Notă: Articolul are scop informativ și reflectă regulile din Codul fiscal și ghidurile ANAF valabile la data publicării. Regulile fiscale se schimbă des. Verificați întotdeauna cu contabilul fermei înainte de a închide plățile.

Pe scurt: formula arendei în 2026

Dacă vă grăbiți, calculul are cinci pași:

1. Stabiliți arenda brută din contract, în lei sau în kilograme de produs pe hectar.
2. Transformați în lei, dacă plătiți în produs. Pentru impozit, folosiți prețul mediu stabilit prin hotărârea consiliului județean.
3. Calculați venitul net: venitul brut minus 20%, care reprezintă cheltuielile forfetare.
4. Rețineți impozitul de 10% din venitul net. Impozitul este final.
5. Verificați pragul CASS. Dacă venitul net anual din arendă de la ferma dumneavoastră atinge cel puțin 6 salarii minime, rețineți și CASS.

Pentru 1.000 lei arendă brută, calculul arată așa: venitul net este 800 lei, impozitul este 80 lei, iar arendatorul primește 920 lei. Restul articolului explică fiecare pas și cazurile care complică lucrurile.

1. Arenda în bani vs. arenda în produs

Codul civil permite ca arenda să fie plătită în bani, în produse sau combinat, după cum stabilesc părțile în contract. În practică, în România întâlnim trei variante.

Arenda în bani

Contractul prevede o sumă fixă pe hectar, de exemplu 1.200 lei/ha pe an. Este cea mai simplă variantă de calculat și de declarat, pentru că venitul brut este chiar suma din contract.

Avantaj pentru fermă: costul arendei se știe de la începutul anului și se poate pune în bugetul culturii. Dezavantaj: într-un an cu prețuri mari la cereale, proprietarii compară și cer renegocierea.

Arenda în produs

Contractul prevede o cantitate pe hectar, de exemplu 1.000 kg grâu/ha. Este varianta tradițională și cea preferată de mulți proprietari în vârstă, care folosesc grâul pentru pâine, animale sau vânzare.

Avantaj pentru fermă: nu scoate bani din cont în perioada în care are nevoie de lichidități pentru însămânțările de toamnă. Dezavantaj: calculul fiscal este mai complicat, pentru că produsul trebuie transformat în lei. Mai trebuie gestionate și mișcările de stoc, transportul și eventual livrarea la domiciliu.

Arenda mixtă sau la alegere

Tot mai multe contracte lasă proprietarul să aleagă în fiecare an: primește produs sau echivalentul în bani. Uneori contractul combină cele două variante, de exemplu 600 kg grâu plus 300 lei pe hectar.

Aici apare cea mai frecventă sursă de conflict: la ce preț se face echivalarea în bani? Răspunsul are două părți, pe care le explicăm mai jos: prețul folosit la impozit și prețul folosit la plată.

2. Ce preț folosiți: Consiliul Județean sau prețul fermei?

Aceasta este întrebarea pe care o primim cel mai des de la contabilii fermelor. Confuzia vine din faptul că în calcul intră două prețuri diferite, cu roluri diferite.

Prețul mediu stabilit de Consiliul Județean: pentru impozit

Când arenda se plătește în natură, venitul brut al arendatorului se evaluează în lei pe baza prețurilor medii ale produselor agricole. Aceste prețuri se stabilesc anual prin hotărâre a consiliului județean (în București, a Consiliului General al Municipiului București), pentru județul în care se află terenul.

Conform ghidurilor ANAF, prețul acesta este obligatoriu doar pentru stabilirea venitului brut impozabil, adică baza pe care se calculează impozitul reținut la sursă. Nu sunteți obligați să folosiți prețul CJ și pentru echivalarea în bani a arendei.

Ce aveți de făcut: căutați în fiecare an hotărârea consiliului județean cu prețurile medii, de obicei pe site-ul CJ, la secțiunea de hotărâri. Dacă aveți terenuri în mai multe județe, aveți nevoie de hotărârea fiecărui județ. Un contract cu terenuri în Ialomița și Călărași se calculează cu două prețuri diferite pentru același grâu.

Prețul fermei: pentru valoarea de plată

Când proprietarul alege să primească bani în loc de produs, suma plătită se stabilește după cum prevede contractul. Aceasta poate fi:

• prețul mediu din hotărârea CJ;
• prețul de vânzare al fermei din acel an;
• prețul pieței la o anumită dată, de exemplu cotația de la 1 octombrie;
• un preț fix negociat.

Fiecare fermă are propria politică, iar diferențele pot fi mari. Să presupunem că prețul CJ pentru grâu este 0,90 lei/kg, iar ferma a vândut cu 1,05 lei/kg. La 5 tone de arendă, diferența este de 750 lei pentru un singur proprietar.

Cele patru combinații posibile

În practică, fermele folosesc una dintre aceste combinații:

Atenție: dacă arenda se plătește efectiv în bani, venitul brut este suma plătită, nu o echivalare. Regula prețului CJ se aplică doar la plata în natură. Clarificați cu contabilul ce combinație corespunde contractelor dumneavoastră și aplicați-o consecvent.

3. Calculul impozitului pe arendă, pas cu pas

Regulile de bază pentru 2026, conform Codului fiscal și ghidului ANAF pentru veniturile din arendă:

• Venitul net se stabilește la fiecare plată, scăzând din venitul brut cheltuielile forfetare de 20%.
• Impozitul este de 10% din venitul net și este final. Arendatorul nu mai datorează alt impozit pe acest venit.
• Reținerea la sursă o face plătitorul de venit, adică arendașul (ferma), la momentul plății.
• Plata la buget se face până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care s-a reținut impozitul.
• Declararea se face prin formularul 112, depus până la aceeași dată de 25.

Practic, impozitul efectiv este de 8% din arenda brută: 10% din 80%.

Exemplul 1: arendă în bani

Contract: 5 ha × 1.200 lei/ha = 6.000 lei arendă brută, plătită integral în octombrie 2026.

Ferma virează 480 lei la buget până pe 25 noiembrie 2026 și declară suma în D112 pentru luna octombrie.

Exemplul 2: arendă în produs

Contract: 5 ha × 1.000 kg grâu/ha = 5.000 kg grâu. Presupunem că prețul mediu din hotărârea CJ pentru grâu este 0,90 lei/kg. Prețul este ilustrativ; folosiți valoarea din hotărârea județului dumneavoastră.

Rămâne o întrebare practică: de unde reține ferma 360 lei, dacă plătește în grâu? Variantele uzuale sunt:

• reținere în produs: se dă mai puțin grâu, echivalentul impozitului la prețul stabilit (în exemplu, 400 kg la 0,90 lei/kg);
• reținere dintr-o componentă în bani: proprietarul primește grâul integral, plus o sumă mică în bani din care se reține impozitul, sau plătește diferența.

Oricare ar fi metoda, trebuie să fie scrisă în contract sau într-un act adițional și explicată proprietarului la plată. Un proprietar care primește 4.600 kg în loc de 5.000 kg fără o explicație va crede că a fost păcălit.

Exemplul 3: proprietarul alege banii, la prețul fermei

Același contract de 5.000 kg grâu, dar proprietarul cere bani. Contractul prevede echivalarea la prețul de vânzare al fermei, de 1,05 lei/kg.

Arenda s-a plătit efectiv în bani, așa că venitul brut este suma plătită, 5.250 lei. Nu mai contează echivalarea la prețul CJ.

4. CASS pe arendă: când se aplică și cine o reține

CASS, contribuția de asigurări sociale de sănătate, este partea care încurcă cele mai multe calcule. Regula nu depinde de fiecare plată, ci de venitul anual.

Pragurile pentru 2026

Pragurile CASS se raportează la salariul minim brut pe țară valabil la 1 ianuarie. Pentru 2026, acesta este 4.050 lei:

Observați că CASS nu se calculează ca 10% din venit. Se calculează ca 10% dintr-o bază fixă, în funcție de intervalul în care cade venitul.

Cine reține CASS

Ferma (arendașul) calculează și reține CASS atunci când venitul net anual din arendă pe care îl plătește aceluiași arendator atinge cel puțin 6 salarii minime. CASS reținută se declară tot în D112 și se plătește până pe 25 ale lunii următoare.

Exemplul 4: un arendator mare

Un proprietar are 60 ha arendate fermei, la 1.200 lei/ha:

• venit brut: 72.000 lei;
• venit net: 72.000 × 80% = 57.600 lei;
• 57.600 lei este între 48.600 și 97.200, deci baza CASS este 12 salarii = 48.600 lei;
• CASS: 4.860 lei;
• impozit: 57.600 × 10% = 5.760 lei.

Ferma reține în total 10.620 lei și îi plătește proprietarului 61.380 lei.

Ce se întâmplă cu proprietarii care au mai mulți arendași

Un proprietar poate avea 20 ha la ferma dumneavoastră și 40 ha la ferma vecină. Luat separat, venitul de la fiecare fermă poate fi sub prag, iar împreună să îl depășească.

În acest caz, niciuna dintre ferme nu reține CASS. Conform ghidului ANAF, arendatorul are două variante: desemnează prin contract unul dintre arendași care să rețină CASS, sau își declară singur CASS prin Declarația unică (formularul 212), până pe 25 mai a anului următor.

Proprietarul nu are obligația să vă spună ce alte venituri are. Ferma aplică regula pe baza venitului pe care îl plătește ea.

Sfat practic: la proprietarii mari, cu peste 20 ha, discutați explicit în contract cine se ocupă de CASS. Veți evita un telefon supărat în mai, când proprietarul descoperă că are de plătit o sumă la care nu se aștepta.

5. Plata pro-rata: contracte care nu acoperă tot anul

Nu toate contractele încep pe 1 octombrie și se termină pe 30 septembrie. Câteva situații frecvente:

• contract nou semnat în martie, pentru un teren preluat după ce culturile de toamnă erau deja însămânțate de altcineva;
• contract încetat la jumătatea anului, pentru că proprietarul a vândut terenul;
• teren moștenit, cu mai mulți moștenitori care intră în contract la date diferite.

În aceste cazuri, arenda se calculează proporțional cu perioada efectivă, dacă așa prevede contractul. Codul civil nu impune o formulă de pro-rata. Ce contează este ce au convenit părțile.

Exemplul 5: pro-rata pe luni

Contract: 3 ha × 1.000 kg grâu/ha pe an agricol, început pe 1 martie 2026. Anul agricol din contract se încheie pe 30 septembrie 2026.

• perioada efectivă: 7 luni din 12;
• arenda anuală: 3.000 kg grâu;
• arenda pro-rata: 3.000 × 7/12 = 1.750 kg grâu.

Impozitul și CASS se calculează apoi pe cei 1.750 kg, după regulile de mai sus.

Atenție la anul agricol: mulți fermieri gândesc arenda pe an agricol (octombrie–septembrie), dar impozitul și pragurile CASS se raportează la anul fiscal (ianuarie–decembrie). O arendă pentru recolta 2026 plătită în ianuarie 2027 intră la venitul anului 2027 al proprietarului. Contează momentul plății.

6. Plăți parțiale și plăți în mai multe tranșe

Multe ferme plătesc arenda în tranșe: o parte în produs la recoltare, restul în bani înainte de sărbători. Sau proprietarul ia o parte din grâu în august și restul în noiembrie.

Reguli de reținut:

• Impozitul se calculează la fiecare plată, pe suma plătită atunci.
• Fiecare tranșă apare în D112 din luna în care a fost plătită.
• Pragul CASS se urmărește cumulat pe an. Dacă proprietarul trece de prag abia la a treia tranșă, reținerea CASS trebuie gestionată corect, iar aici un calcul manual greșește ușor.
• Soldul rămas de plată trebuie urmărit pentru fiecare proprietar. La 500 de proprietari, fiecare cu 2–3 tranșe, apar ușor 1.500 de rânduri într-un Excel.

7. Lot câmp, servicii prestate și alte deduceri

În unele zone există practica „lotului câmp”. Ferma lucrează pentru proprietar o parte din teren, de obicei pentru porumb, cu însămânțare și tratamente. Proprietarul recoltează sau primește producția de pe acel lot. Valoarea serviciilor prestate se scade din arendă.

Contractul trebuie să spună clar:

• ce procent sau ce suprafață intră în lotul câmp;
• tariful serviciilor pe hectar (arat, semănat, erbicidat);
• cum se face compensarea cu arenda.

Serviciile prestate de fermă și arenda sunt operațiuni separate din punct de vedere fiscal. Tratamentul lor, adică facturarea serviciilor și compensarea, trebuie stabilit cu contabilul. Nu reduceți pur și simplu baza impozabilă a arendei cu valoarea serviciilor fără o analiză.

8. Cele mai frecvente greșeli de calcul

Din discuțiile cu fermele care lucrează cu sute de contracte, acestea sunt greșelile care apar an de an:

1. Prețul CJ al anului trecut. Hotărârea nouă apare, dar tabelul din Excel rămâne cu prețurile vechi.
2. Județul greșit. Terenul e în alt județ decât sediul fermei, dar se folosește prețul CJ al sediului.
3. Impozit calculat pe brut, nu pe net. Rezultatul este 10% în loc de 8% din arenda brută, iar proprietarul primește mai puțin decât trebuie.
4. CASS ignorată la proprietarii mari. Nimeni nu urmărește cumulul anual pe fiecare arendator.
5. Plata în natură fără evidență de stoc. Grâul iese din magazie, dar nu apare nicăieri ca plată de arendă. La inventar stocul nu se potrivește.
6. Proprietar decedat, plată către persoana greșită. Moștenitorii nu au prezentat certificatul de moștenitor, dar cineva din familie vine și ridică arenda.
7. Anul agricol confundat cu anul fiscal. Plățile din ianuarie sunt atribuite anului trecut în raportări.

9. Cum arată calculul automatizat

Pentru o fermă cu 30 de proprietari, calculul de mai sus se poate face într-un tabel. Pentru o fermă cu 500 sau 3.000 de proprietari, fiecare cu propriul contract, propriile parcele, propriile tranșe și propriul prag CASS, Excel devine un risc.

În ArendAgro, calculul pornește de la contract:

• planul de plată se generează automat în fiecare an, pentru fiecare contract și fiecare arendator, cu pro-rata aplicat când contractul nu acoperă anul complet;
• prețurile de referință, de la Consiliul Județean și de la fermă, se setează o singură dată și se folosesc la calcul;
• plata poate fi în bani sau în produs, prin bancă, prin poștă, imediat sau în natură. La plata în produs se generează automat mișcarea de stoc;
• statusul fiecărei obligații (datorat, plătit parțial, plătit) se actualizează la fiecare plată, deci vedeți în orice moment cine mai are de primit;
• Declarația 112 se generează din plățile introduse și se exportă în format XML pentru ANAF.

În ArendAgro, contractul este legat de parcela concretă. Costul arendei intră automat în costul pe parcelă și pe cultură. Știți nu doar cât plătiți proprietarilor, ci și cât vă costă de fapt hectarul de grâu din parcela X.

Vezi funcționalitățile ArendAgro →

Întrebări frecvente

Cât este impozitul pe arendă în 2026?

Impozitul este de 10% din venitul net. Venitul net este venitul brut minus 20% cheltuieli forfetare, deci impozitul efectiv este de 8% din arenda brută. Impozitul este reținut la sursă de arendaș și este final.

Cine plătește impozitul pe arendă?

Impozitul este datorat de proprietar (arendator), dar este reținut și virat la buget de arendaș, adică de fermă, la momentul plății arendei.

Ce preț se folosește când arenda se plătește în grâu sau porumb?

Pentru calculul impozitului se folosește prețul mediu al produsului agricol stabilit prin hotărârea consiliului județean în care se află terenul. Pentru echivalarea în bani, dacă proprietarul cere bani, se aplică prețul prevăzut în contract.

Se plătește CASS pe arendă?

Da, dacă venitul net anual din arendă atinge cel puțin 6 salarii minime brute (24.300 lei în 2026). CASS este 10% dintr-o bază fixă de 6, 12 sau 24 salarii minime, în funcție de nivelul venitului. Dacă venitul de la un singur arendaș depășește pragul, arendașul reține CASS.

Până când se plătește impozitul reținut din arendă?

Până pe data de 25 a lunii următoare celei în care s-a plătit arenda. În aceeași zi se depune și declarația 112.

Ce se întâmplă dacă plătesc arenda în ianuarie pentru recolta de anul trecut?

Venitul se consideră realizat în anul plății. O arendă plătită în ianuarie 2027 intră la veniturile din 2027 ale proprietarului, inclusiv pentru calculul pragului CASS.

Concluzie

Calculul arendei nu este greu pentru un singur contract. Devine greu la scară: sute de proprietari, prețuri diferite pe județe, tranșe, moșteniri și praguri CASS urmărite pe tot anul. Fermele care pierd cel mai mult timp în sezonul plăților sunt cele care reconstruiesc calculul de la zero în fiecare toamnă.

Dacă sunteți în această situație, următorul pas firesc este să vă uitați la cum se completează Declarația 112 pentru arendă. Declarația 112 este locul unde se văd toate greșelile de calcul de mai sus. Dacă vreți să verificați întâi contractele, merită să vă uitați și la clauzele contractului de arendă agricolă.

Surse

• Ghid ANAF privind veniturile realizate din arendarea bunurilor agricole (2025)
• StartupCafe: Veniturile din arendă, ghid ANAF 2025 și explicații
• InfoTVA: Impozitarea veniturilor din arendă și stabilirea CASS
• ANAF Craiova: Venituri din arendă, obligații declarative și de plată